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欲破“招标即定向” 上海敲打房企“串标”
发布时间:2019-04-15 00:28

  上海市拟推出“升级版”有竞价招标出让模式招、挂复合出让。

  3月底当地土地交易部门在例会上向与会的30多家开发商代表,通报了这一信息。

  经济观察报获悉,与过去的有竞价招标方式相比,此次上海土地部门拟推出的新模式,将在出让方式、评标标准、保证金比例等方面进行明显的变化。

  “从现在有的材料看,新模式的目的是出于尽量减少围标、串标、定向等行为,保障土地出让中的真实参与。但竞买保证金标准的提高,确实也给企业带来了一定的压力。”一位全国品牌房企高管说。

  其与过去有竞价招标的一个重要区别在于,缴纳出让保证金的申请人数未达到3人,过去会宣布流标,现在则会直接进入挂牌、竞价环节。

  “过去的规则,给围标留出了借口。现在只要有人缴纳保证金,就不至于流标,不够3人的,跳过投评标环节,发布挂牌通知。”一位与会开发商说。

  一位上海房地产方面的专家介绍,有竞价招标,由于出让人借助评标环节和人数限制,常常出现出让意向人做局、陪标、围标等现象。“最后造成的结果,大家觉得招标就是定向,招标必然不公平。怎么破除这个难题,实际上是土地出让方式中最需要关注的问题。”

  此外,过去有竞价招标,入围竞价人选只锁定2家。新办法要求主持人按照3-4家进2,5-8家进3,9-12家进4的原则,按照评标综合得分高低,来确定入围竞价人选。

  据了解,相关部门为复合出让设定了非常详细的评标标准。评分分值由商务标和技术标两部分组成,两者比值为7~8:3~2。

  资料显示,商务标标准中,项目经验、经济实力、出让人要求响应度、技术资质的权重依次递减。

  以分值最高的项目经验项为例,其中包括企业在某段时间内正常开竣工项目的建筑面积和数量、企业在类似地块的运营管理经验指标以及相关经验等等。

  比如出让要求响应度一项下,就包括项目开发建设承诺、租售承诺、引进入驻企业及业态匹配承诺、投标报价、落税金额、股权锁定等相关内容。

  材料中明确要求,不得设定与地块功能和出让要求无关或明显具有唯一性的评分标准。

  去年年底,徐家汇地王横空出世。不过,在预申请阶段报名4家开发商,最终只有2家缴纳了保证金。当时的出让,没有按照原有的流标处理,直接通过挂牌竞价后确定中标人。

  复合出让模式中更令开发商关注的,是竞买保证金的提升,由原来的土地起始价20%,提高到40%。

  基于上海动辄20亿~30亿的单幅地价,这个变动无疑是土地市场重要变革。2010年,国土部曾发布文件,规定竞买保证金由地块起始价的10%提高到20%。不过,当时的目的是压制地王频出的现象。

  “增加保证金,从正面看,的确可以减少陪标、串标,保证真实参与。”一位熟知上海土地行情的人士说,“以前可以串,现在串不动了。”

  据不完全统计,上海市自2010年推出有竞价招标以来,有半数以上的有竞价招标,最后竞得土地的溢价率不超过5%。并且这些低溢价率的竞拍中,竞拍人仅为两三家。

  陪标、串标的情况中,意向人可能会找1~2家陪标,但是竞买保证金往往私下由意向人来承担,如果保证金比例提高到40%,意味着他需要在正式挂牌前缴纳和垫付土地初始价80%~120%的保证金。而原先需要缴纳的大约为40%~60%。

  按照上海市现行的土地出让规程,从缴纳竞买保证金到土地正式确定中标人,约20天左右。以一块总价20亿的土地为例,在新模式下围标的成本,仅利息这一块就非常庞大。

  上述开发商说:“我拍一块30亿的地,有12个亿被冻结一个月,利息还被财政账户吃掉。这个资金成本很大。政府应该考虑到竞标人的利息损失,建议参照工业用地现金保函等担保形式,来解决保证金沉淀的问题。”



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