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上海市人民政府办公厅关于印发本市房地产建设
发布时间:2019-10-16 16:26

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  经市政府同意,现将《本市房地产建设项目(招标拍卖用地)审批管理程序改革试行方案》印发给你们,请按照执行。

  房地产建设项目(指以招标、拍卖出让方式取得土地使用权的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目,下同)的审批,是政府实施城市规划、合理配置土地资源、调控基本建设投资方向和规模、加强建设工程质量和安全监督管理的重要手段,对规范和保障房地产业的健康发展具有重要作用。但长期以来,房地产建设项目从立项到竣工,存在着审批环节过多、审批程序繁杂、审批时限长等问题,不利于房地产业快速、持续地发展,有必要进行改革。

  根据本市行政审批制度改革的总体要求,结合建设项目管理的实际情况,现制订本市房地产建设项目审批管理程序改革试行方案如下:

  以“精简、高效、规范、透明”为目标,以减少性质相似或者前后重复的审批事项、优化审批环节、缩短审批时限为重点,逐步将行政管理的方式由审批为主转变为审批、监管和服务相结合。同时,兼顾现行行政管理体制运作的实际状况,稳步、扎实地进行改革。

  (一)可以完全由项目建设单位承担责任,或者可以在其他管理环节中解决的事项,取消审批。

  (二)可以由一个管理部门牵头审批的事项,调整为由该部门负责征求各相关部门的意见并进行汇总协调,或者组织各相关部门会审,然后由该部门负责审批。

  (三)可以通过告知、承诺方式实施管理的事项,调整为由管理部门书面告知项目建设单位应当符合的具体条件、标准和要求,再由项目建设单位作出承诺。

  (四)可以通过管理部门之间、管理部门内部沟通信息解决或者合并办理的事项,不再由项目建设单位向有关管理部门逐个办理手续。

  (五)可以通过事后备案方式加强监管的事项,调整为由管理部门进行备案审查。如发现问题,由管理部门及时向项目建设单位指出,并依法作出处理。

  土地使用权招标、拍卖出让前,由房地管理部门向规划、计划、环保、绿化、市容环卫、公安(交通、消防)、民防、卫生监督、管线管理等部门(住宅项目,还应包括住宅部门)书面征询意见,各部门应当提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理要求(其中,环保部门组织完成环境影响评价),并书面反馈房地管理部门。房地管理部门应当将各项管理要求汇总协调,并在招标、拍卖的文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人(项目建设单位)。

  项目建设单位受让土地使用权后,向房地管理部门办理房屋拆迁许可手续,房地管理部门应当在受理后20个工作日内完成审批。

  项目建设单位按照出让合同的要求,组织编制规划方案并报送规划管理部门。规划管理部门受理后,应当组织环保、绿化、市容环卫、公安(交通、消防)、民防部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审,或者书面征求各相关部门意见(各相关部门应当在10个工作日内将审查意见书面反馈规划管理部门)。规划管理部门汇总协调各部门的意见,在受理起的20个工作日内完成审批。

  项目建设单位按照批准的规划方案,提出可行性研究报告,报送计划部门。计划部门受理后,对住宅项目应当在5个工作日内完成审批,对非住宅项目应当在15个工作日内完成审批。

  项目建设单位在可行性研究报告批准后,向建设管理部门办理工程报建手续,建设管理部门应当在受理后2个工作日内完成审核。

  项目建设单位按照批准的规划方案和可行性研究报告,组织编制初步设计方案,报送建设管理部门。建设管理部门受理后,应当组织计划、规划、环保、绿化、公安(交通、消防)、市容环卫、卫生监督、安全监督、管线管理部门(对结建民防项目和住宅项目,应当包括民防部门和住宅部门)以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审,或者书面征求各相关部门意见(各相关部门应当在10个工作日内将审查意见书面反馈建设管理部门)。建设管理部门汇总协调各部门的意见,在受理起的20个工作日内完成审批,同时将审批决定抄告计划部门。

  项目建设单位按照批准的初步设计方案,组织编制施工图设计文件,分别报送建设管理部门和公安消防部门。建设管理部门受理后,可以委托专门的审图机构审查(对结建民防项目,应当同时转送民防部门审查,由民防部门在15个工作日内将审查意见书面反馈建设管理部门)。建设管理部门和公安消防部门应当在受理起的20个工作日内完成审批,同时将审批决定抄告规划管理部门和环保部门。

  项目建设单位将施工图设计文件报送建设管理部门和公安消防部门,经受理后,再向规划管理部门申请核发建设工程规划许可证,规划管理部门应当按照法律、法规、规章的规定征求相关部门意见,并结合施工图设计文件的审批结果,在受理后的23个工作日内完成审核。

  项目建设单位取得建设工程规划许可证后,向建设工程质量监督机构申报备案;在建设工程现场放样后,向规划管理部门申请复验,规划管理部门对住宅项目应当在3个工作日内完成复验,对非住宅项目应当在5个工作日内完成复验。

  项目建设单位在建设工程放样复验后,向建设管理部门申请核发施工许可证,建设管理部门应当在受理后4个工作日内完成审核。

  建设工程施工过程中,项目建设单位向建设管理部门办理使用粘土砖的核定手续,建设管理部门应当在受理后2个工作日内完成审核。

  建设工程竣工后,项目建设单位提出竣工验收报告,分别向规划、环保、消防部门申请验收。规划管理部门受理后,应当组织绿化、市容环卫、卫生监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门在10个工作日内完成验收;环保部门受理后,对住宅项目应当在10个工作日内完成验收,对非住宅项目应当在15个工作日内完成验收;消防部门受理后,对住宅项目应当在12个工作日内完成验收,对非住宅项目应当在17个工作日内完成验收。

  项目建设单位将竣工验收报告和规划、环保、消防部门的验收文件报送建设管理部门备案(对结建民防项目,同时报送民防部门备案)。建设管理部门或者民防部门在备案审查中发现建设工程质量问题的,应当在接受备案后13个工作日内通知项目建设单位,并依法作出处理,同时抄告相关部门。

  住宅项目的建设单位向建设管理部门办理竣工验收备案后,向住宅部门申请核发新建住宅交付使用许可证,住宅部门受理后,应当在15个工作日内完成审核。

  各有关部门要进一步转变观念,改进作风,增强服务意识,在实践中稳步、扎实地推进房地产建设项目审批管理程序的改革试行工作。要按照政务公开的要求,增强审批管理的透明度,将审批的依据、条件、材料、程序、时限等予以明确和公开,接受社会监督。要提高审批质量,将审批文件中的意见具体化,增强可操作性。要提高审批效率,区别不同项目,在规定时限内尽可能提前完成审批。要加强管理部门之间的衔接、协调和配合,尽可能为项目建设单位提供便利。要加强审批后的监管,督促落实各项管理要求。要加强备案审查监督,发现问题及时处理。

  各区、县要结合实际,积极准备,创造条件,加快试行。试行过程中,可在不增加审批环节、不延长审批时限的条件下,对改革试行方案适当予以优化。

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